Aloha  from Chiaki Yamada with KW-Big Island. I hope you are staying cool as the summer heats up.

Usually, the summer is a low season for Hawai`i real estate sales. If you are a Buyer, the summer is a less competitive season than during the high winter season.

Due to the continued low inventory prices remain steady and in some areas prices are moving upwards, especially in the under $1M residential market where there is more demand than supply.

Regardless of the price range, if a property is well priced and in excellent condition with recent upgrades, we are seeing multiple offers. In today's market, the price and home condition are keys to finding a buyer. 

As I reviewed the June 2023 market data, the Residential market in North Kona showed the median price is still increasing. Currently it is $1,245,5000, an increase of + 24 % compared to June 2022. And I noticed the SOLD Qty has increased slightly over the last 6 months. (please see below chart). Also, the South Kohala region (Waikoloa Village and Kohala Coast Resorts) Residential is showing upward trends. The Residential median price in South Kohala was $1,085,000, an increase of +17 % compared to last June (2022). However the South Kohala Condo shows bit down trend as -6% compared to June (2022)

As of July 17, there were several active listings and properties in escrow in the North Kona Residential Market. Properties in the $1M ~ $2M show the most inventory. 

* Under $1M, 8 active listings, 19 in escrow.   (Seller's Market) 

* $ 1M ~ $ 2M, 38 active listings, 17 in escrow (Neutral Market)

* $ 2M ~ $ 3M, 6 active listings, 2 in escrow.  (Buyer's Market)

* $ 3M ~ $ 4M, 4 active listings, 0 in escrow. (Buyer's Market)

* $ 4M ~ And Up, 13 active listings, 1 in escrow (Buyer's Market)

But remember, although the market has slowed, Sellers still have an opportunity to cash-out and enjoy record-high appreciation in the current market. 

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アロハ   いつも大変お世話になり、ありがとうございます。ハワイ島の山田千秋です。涼しかったハワイ島ですが、最近とても暑くなってきました。

通常、夏はハワイ島の不動産市場ではシーズンオフです。 今、不動産の購入をお考えの方は、夏は冬の繁忙期に比べて競争が少ない時期なので、購入時期としてはいい時期です。

今尚、売り出し在庫が少ないため、価格は安定しております。特に需要が供給よりも多い100万ドル未満の住宅市場は、一部の地域では価格が上昇しています。

価格帯に関係なく、マーケットに合った価格で、優れた状態の物件であれば、今なお複数のオファーが入ることもあります。 今日の市場では、適切な価格設定と家の状態が買い手を見つける鍵となります。

2023 年 6 月の市場データを確認したところ、北コナの住宅市場では中間価格が依然として上昇していることがわかりました。 現在の価格は $ 1,245,5000 で、2022 年 6 月と比較して + 24% 上昇。また、過去 6 か月間で 売却戸数がわずかに上昇していることに気付きました。 (下の表を参照してください)。 また、南コハラ地域（ワイコロア・ビレッジおよびコハラ・コースト・リゾート）の住宅地も上昇傾向を示しています。 サウス コハラの住宅価格の中間価格は $ 1,085,000 で、昨年 6 月（2022 年）と比較して +17% 上昇しました。 ただし、サウス コハラ コンドミニアムは 6 月と比較して -6% (2022 年) と若干の減少傾向を示しています。

7 月 17 日の時点で、コナの一戸建て市場についての現在の売り出し在庫とエスクロー中（成約後、登記手続き中）戸数の比較です。 100 万ドル～200 万ドルの物件に最も多くの在庫があります。

*  $ 1M 未満：  売り出し物件 8 、エスクロー中 19   (売手市場) 

* $ 1M ~ $2M：  売り出し物件 38 、エスクロー中 17  (中立市場)

* $  2M ~ $ 3M：  売り出し物件 6 、エスクロー中 2  (買手市場)

* $ 3M ~ $ 4M：  売り出し物件 4 、エスクロー中 0  (買手市場)

* $ 4M 以上 :       売り出し物件 13、エスクロー中  1   (買手市場）

市場が減速したとはいえ、現在の市場では売り手は記録的なキャピタルゲインを得ることができます。もし、ハワイ島の不動産の売却をお考えを方をご存知でしたら、お役に立てる機会をいただけましたら、ありがたいです。

Prices Remain Steady in Kona

Below, you can see the North Kona Median Price and Sold Qty changes, month by month from May 2021 ~  May 2023. The median prices is maintaining and Sold Qty is slightly improving.

Here’s a look at the May and YTD results for North Kona Residential and South Kohala Residential. Can you see the difference?

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コナの価格は安定

以下は、2021 年 5 月から 2023 年 5 月までのコナの一戸建てとコンドの中間価格と売却個数の月毎の推移です。中間価格は維持されており、販売個数は過去数ヶ月わずかに改善しています。

以下は、コナ の一戸建てとサウス コハラ 一戸建ての 5 月と年初からの結果です。 違いがお分かりになりますか？コナは中間価格を維持・上昇しておりますが、サウスコハラの一戸建ては、価格が少し下がっております。

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76-6410 Pualani St, #1, Kailua Kona, HI, 96740

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Chiaki Yamada

REALTOR®  RB-23465

Cell: 808-937-6789

KW Big Island RB-23793

Aloha 🐠 from Chiaki Yamada with KW-Big Island. . I hope you are enjoying the warm and relaxed summer months.

The market has also “relaxed” as the elevated interest rate has caused a slowdown, and has also creates a new challenge called - "Lower Inventory."

For some homeowners, happily locked into a 3% interest rate, it would not make sense to sell their house now and get a new loan for almost 7%. This situation has impacted liquidity in the real estate market, which leads to less inventory on the market. Of what there is available, the most affordable homes are still selling very quickly after multiple offers.

I do see prices coming down in some neighborhoods, but median prices remain steady, and in some areas moving upwards, due to the low inventory.

As I reviewed the May 2023 market data, the Residential market in North Kona showed the median price is still increasing – currently it is $1,379,5000, an increase of +18 % compared to May 2022. However, the SOLD quantity showed -36%, a similar trend for the last 10 months. On the other hand, South Kohala (Waikoloa Village and Kohala Coast Resorts) shows more downward trends. The Residential median price in South Kohala was $858,000, a decrease of -3 % compared to last May (2022). The resort condo market in South Kohala had a median price rate of $1,167,000, also a downtrend in price by -15%.

As of June 13, there were several active listings and properties in escrow in the North Kona Residential Market. Properties in the $1M ~ $2M show the most inventory. 

* Under $1M, 17 active listings, 28 in escrow.   (Seller's Market) 

* $ 1M ~ $ 2M, 34 active listings, 12 in escrow (Neutral Market)

* $ 2M ~ $ 3M, 9 active listings, 4 in escrow.  (Neutral Market)

* $ 3M ~ $ 4M, 3 active listings, 0 in escrow. (Buyer's Market)

* $ 4M ~ And Up, 14 active listings, 3 in escrow (Buyer's Market)

But remember, although the market has slowed, Sellers still have an opportunity to cash-out and enjoy record-high appreciation in the current market. 

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アロハ 🐠  いつも大変お世話になり、ありがとうございます。ハワイ島の山田千秋です。みなさま、その後お変わりはありませんか？

金利の上昇が景気減速を引き起こしたことで不動産マーケットが緩和し、その上「在庫の減少」という新たな課題も生み出しています。

アメリカは通常平均7年で住宅を住み替えることが多いのですが、以前の 3% の金利に固定されている住宅所有者が、その家を売却して、新たに 7% 近くの金利ローンを組むのは意味がありません。 この状況が、深刻な在庫減少につながり、不動産市場の流動性に影響を及ぼしております。 そのため、お買い求め易い価格の住宅は、複数のオファーが入り、すぐに売れております。

一部の地域では価格が下がっているのがわかりますが、在庫が少ないため中間価格は安定しており、一部の地域では価格が上昇しています。

2023 年 5 月の市場データを確認したところ、コナの一戸建て市場では中間価格が依然として上昇していることがわかりました。現在は 1,379,5000 ドルで、2022 年 5 月と比較して +18 % 上昇。ただし、売却戸数は -36% で、 過去 10 か月間同様の減少傾向です。 一方、南コハラ（ワイコロア・ビレッジおよびコハラ・コースト・リゾート）では、より減少傾向が見られます。 サウス コハラの一戸建ての中間価格は 858,000 ドルで、昨年 5 月（2022 年）と比較して -3 % 下落し、 サウスコハラのリゾートコンドミニアム市場の中間価格は1,167,000ドルで、こちらも価格は-15%下落傾向にあります。

6 月 13 日の時点で、コナの一戸建て市場についての現在の売り出し在庫とエスクロー中（成約後、登記手続き中）戸数の比較です。 100 万ドル～200 万ドルの物件に最も多くの在庫があります。

*  $ 1M 未満：  売り出し物件 17 、エスクロー中 28  (売手市場) 

* $ 1M ~ $2M：  売り出し物件 34 、エスクロー中 12 (中立市場)

* $  2M ~ $ 3M：  売り出し物件 9 、エスクロー中 4 (中立市場)

* $ 3M ~ $ 4M：  売り出し物件 3 、エスクロー中 0 (買手市場)

* $ 4M 以上 :       売り出し物件 14、エスクロー中  3   (買手市場）

市場が減速したとはいえ、現在の市場では売り手は記録的なキャピタルゲインを得ることができます。もし、ハワイ島の不動産の売却をお考えを方をご存知でしたら、お役に立てる機会をいただけましたら、ありがたいです。

A groundbreaking and blessing ceremony was held Friday, April 28, for Hawai'i Island's newest affordable housing development that will provide dozens of much-needed homes for low-income families in Kailua-Kona.

The Kaloko Heights Affordable Housing Project will feature 99 family units, including 58 3-bedroom units and 41 2- bedroom units, in addition to one 3- bedroom manager's unit. The 10.75-acre site is located on the Kohala (north) side of Hina Lani Street, approximately 2.3 miles mauka (east) of Queen Ka'ahumanu Highway.

The $54.4 million development will serve families earning 30% to 60% of Area Median Income, which ranges from $39,200 to $78,400 for a family of four. Rent will range from $530 to $1,335, depending on income.

The family rental units will be housed in six two-story and three-story garden- style residential wood-frame buildings with solar water heating. Each unit will be equipped with a range, oven, refrigerator, and garbage disposal.

"We've made a commitment to addressing the affordable housing crisis for our residents, and we're going to deliver," said Mayor Mitch Roth. "Every unit we build is a place for a local family to call home. That's what sustainability is all about making our island a place - where our keiki can raise their keiki for generations."

A centrally located community center will provide onsite property management space, kitchen, private meeting rooms, congregate gathering space, mailboxes, and laundry facilities.

Developer Kaloko Heights Housing LLLP, general partner Kaloko Heights Community Development, and manager Hawai'i Island Community Development Corporation anticipate completion of the Kaloko Heights Affordable Housing Project in the fourth quarter of 2024. Families could begin occupying units in early 2025.

Coastal Construction Co. is the contractor. Property management will be provided by Hawai'i Affordable Properties.

Funding for the affordable housing project is derived from tax-exempt bonds, Low-Income Housing Tax Credits (LIHTC), HOME, Housing Trust Fund, and project-based Housing Choice Vouchers.

Another critical component in getting the project off the ground was the construction of a new sewer line to service the affordable housing units, as well as the 1,300-unit market-rate development planned by RCFC Kaloko Heights LLC to implement a Community Facilities District and issue just over $13 million in Special Tax Revenue Bonds to finance the project. The bond, which will not affect the County's creditworthiness or bond rating, will be repaid in full through owners within the market-rate development.

"This innovative funding mechanism allows the Kaloko Affordable Housing Project to move forward now to provide much-needed affordable housing on Hawai'i Island. Reaching this milestone and marking the start of construction of this long-planned affordable housing development would not have been possible without this partnership," said Hawai'i County Office of Housing and Community Development Housing Administrator Susan Kunz. "This type of private-public collaboration is what is needed to ensure every Hawai'i Island resident has a safe place to call home.

-Source: Kāhea Hawaii County; https://bigislandnow.com/category/news/

* Summer is right around the corner and you will likely see more late morning cloud cover and afternoon rainfall – key to providing the Kona Coffee crop with the right environment to encourage a good harvest. Kona is the only region in the Hawaiian islands where summer rainfall exceeds winter rainfall! Mornings are the best time of the day to get your fill of Vitamin D. By noon, the slopes of Hualālai are clouding over and showers are making their way down toward the shore. The temperature gauge starts to creep up in May and while evenings are still temperate, the daytime highs will be in the mid 80ʻs, so have your shorts and sleeveless tops at the ready.

 * Calling all cowboys and fans of the paniolo culture, you wonʻt want to miss the Honoka`a Western Week May 19 to 29! Back in full force after a 3-year hiatus due to the pandemic, this year’s Western Week is featuring a round up of friendly competitions, `ono food, music, dancing, storytelling, keiki games and a Western Week parade. If you go to just one day of the event, you might want to consider Saturday, May 20, for the parade and block party. If youʻre a Portuguese Bean Soup fan, you wonʻt want to miss the competition for the best recipe on Tuesday, May 23. For more events and to plan your Western Week experience, visit honokaawesternweek.org.

 * The Bon-yu Kai Bonsai Club of Waimea will put on the Annual Waimea Bon-yu Kai Bonsai Exhibition Saturday, May 27, and Sunday, May 28, 9 a.m. to 4 p.m. both days. The club focuses on teaching and perpetuating the art and tradition of bonsai and this exhibition will feature beautiful plants and a large variety of trees. Youʻre invited to come and talk story with club members and view the bonsai. The event, held at the Waimea Community Center,  is free and open to the public.

Left : Waipio Valley

Right : Honokaa Western Week

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* 今ハワイ島も初夏の季節です。（ハワイにもわずかに四季があるのです）午前遅くには雲が多くなり、午後には雨が降る見込みです。これは、コナコーヒー作物に適切な環境を提供して豊作を促すための鍵となります。 コナは、ハワイ諸島で夏の降水量が冬の降水量を上回る唯一の地域です。 朝はビタミンDをたっぷり摂取するのに最適な時間帯で、正午までにフアラライの斜面は雲に覆われ、にわか雨が海岸に向かって降りてきます。 5 月になると気温計が少しずつ上がり始め、夜はまだ涼しいですが、日中の最高気温は 25 度ぐらになり、日差しも強くなってきました。

* カウボーイとパニオロ文化のファンの皆さん、5 月 19 日から 29 日まで開催されるホノカア ウエスタン ウィークをお見逃しなく! パンデミックによる3年間の中断を経て本格的に再開された今年のウエスタンウィークでは、親善試合、地元のフードトラック、出店、音楽、ダンス、子供のゲームなどがあります。 イベントの 1 日だけ参加する場合は、5 月 20 日土曜日のパレードとブロック パーティー（歩行者天国）、タレントショーがお勧めです。 ポルトガルの豆スープのファンなら、5 月 23 日火曜日に開催される最高のレシピを競うコンテストをお見逃しなく。その他のイベントやウエスタン ウィークの体験を計画するには、次のサイトをご覧ください。 honokaawesternweek.org.

* ワイメアの盆栽クラブは、5月27日土曜日と28日日曜日の午前9時から午後4時まで、毎年恒例のワイメア盆栽展示会を開催します。 このクラブは盆栽の芸術と伝統を教育し永続させることに重点を置いており、今回の展覧会では美しい植物や多種多様な樹木が展示されます。 ぜひ、クラブメンバーと話をしたり、盆栽を鑑賞したりしませんか？ ワイメア コミュニティ センターで開催されるこのイベントは無料で一般公開されます。

左：ワイピオ渓谷

右：ホノカア ウエスタン ウィーク

Below, you can see the North Kona Median Price and Sold Qty changes, month by month from April 2021 ~  April 2023. Prices passed the peak in July 2022; however,  prices have not dropped significantly since then.

Here’s a look at the April and YTD results for North Kona Residential and South Kohala Residential. Can you see the difference?

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コナでは価格が引き続き維持されております

 以下は、2021 年 4 月から 2023 年 4 月までの過去2年のコナの中間価格と売却戸数の変化を月ごとに示したものです。価格は 2022 年 7 月にピークを過ぎましたが、それ以来、価格は大幅に下がっておりません。はじめのグラフは、コナの一戸建て。次はコナのコンドです。

以下は、コナの一戸建てとサウス コハラ一戸建ての 4 月と年累計の結果です。 違いがお分かりになりますか？

Aloha  from Chiaki Yamada with KW-Big Island. I hope you are enjoying the warm Spring sunshine and tropical breezes!

During this market slowdown, it is evident that in terms of maintaining prices, the North Kona (Kailua Kona) market is doing better than the South Kohala market (Waikoloa Village and Kohala Coast Resorts).

As I reviewed the April 2023 market data, the Residential market in North Kona showed good results, with a median price of $ 1,231,000, an increase of +7% compared to April 2022. However, the SOLD quantity was -33%, a similar trend for the last 10 months. On the other hand, South Kohala (Waikoloa Village and Kohala Coast Resorts) is showing more down trends. The Residential median price in South Kohala was $850,000, a decrease of - 29% compared to last April (2022). The resort condo market in South Kohala was $1,100,000, also a downtrend in price by -8%.

It seems the Buyer/Investor arena for the South Kohala market has weakened more markedly than in North Kona.

As of May 11, there are several active listings and properties in escrow in the North Kona Residential Market. And, finally, the properties in the $1M ~ $2M range are starting to have more activity.

* Under $1M, 16 active listings, 31 in escrow.   (Seller's Market) 

* $ 1M ~ $ 2M, 35 active listings, 18 in escrow (Slightly Seller's Market)

* $ 2M ~ $ 3M, 13 active listings, 5 in escrow.  (Neutral Market)

* $ 3M ~ $ 4M, 4 active listings, 0 in escrow. (Buyer's Market)

* $ 4M ~ And Up, 14 active listings, 5 in escrow (Neutral Market)

Although Sold Qty / Buying demand has decreased, Sellers still have an opportunity to cash-out record-high appreciation in this real estate market. Also, it is a good market to upgrade or downsize your primary residence by Selling and Buying, because the market has become more normal.

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アロハ 🐠  いつも大変お世話になり、ありがとうございます。 ハワイ島の山田千秋です。皆さま、初夏の季節をいかがお過ごしですか？

去年4月からの金利高騰により、不動産市場が低迷する中で、価格維持という点では、カイルア コナ市場が南コハラ市場（ワイコロア ビレッジやコハラ コースト リゾート）よりも好調であることは明らかです。

2023 年 4 月、カイルアコナの一戸建て市場は良好な結果を示し、中間価格は $ 1,231,000 で、2022 年 4 月と比較して +7% 増加しました。ただし、売却戸数は -33% で、 過去 10 か月と同様の傾向。 一方で、南コハラ（ワイコロア・ビレッジおよびコハラ・コースト・リゾート）では、より下落傾向が見られます。 サウスコハラの一戸建ての中央価格は＄850,000で、昨年4月（2022年）と比較して-29％下がりました。 サウスコハラのリゾートコンドミニアムの中間価格は $1,100,000 で、こちらも価格は -8%下落傾向にあります。

今現在の傾向としては、コハラコーストリゾートの投資物件よりも、コミュニティーに馴染んだ生活ができるコナのほうが需要が高いようで、実際に住むということを目的に購入しているバイヤーが現在多いようです。

5月 11日現在、コナの一戸建てにおいて、売り出し在庫とエスクロー中（成約物件）の数は以下の通りです。 最近になってやっと、100 万ドルから 200 万ドルの物件が動いております。

* $ 1M 未満：　　 売り出し物件 16 、エスクロー中 31  (売手市場) 

*  $ 1M ~ $2M：　 売り出し物件 35 、エスクロー中 18   (売手市場)

* $ 2M ~ $ 3M：　 売り出し物件 13 、エスクロー中 5 （中立市場）

* $ 3M ~ $ 4M：　 売り出し物件 4、エスクロー中 0  （買手市場）

* ＄4M 以上 :         売り出し物件 14、エスクロー中 5  (買手市場）

売却戸数/購入需要は減少しましたが、価格はまだ保ち続けておりますので、売り手の方は今の不動産市場で記録的なキャピタルゲインを得ることができます。 また、市場は以前より正常になっているため、ご所有の不動産の買い替え（売って、買う）をする方も最近多くなってきました。

I was awarded 2023 #1 Top producer for KW Big Island

in Northern California and Hawaii Region.

Thank YOU all for being a source of my professional and personal growth ❤️

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皆さまのサポートありがとうございます！

おかげさまで、2022 年 弊社 KW ビッグ アイランドの

＃1トップセールスエージェントに表彰されました。

皆さまとのご関係のおかげさまで、お仕事だけでなく、

自分で申し上げるのもおかしいですが、個人的にも成長させていただいております ❤️